ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ‘BBB+’ โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) ที่อยู่ในระดับปานกลาง การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูง และ ลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง ตลอดจนระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ผลงานเป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน

       บริษัทมีสถานะทางการตลาดเป็นที่ยอมรับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ที่ระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทต่อหลัง ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาบริษัทมีรายได้อยู่ในช่วง 12,000-14,000 ล้านบาทต่อปี รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรคิดเป็นสัดส่วน 55%-60% ของรายได้รวม ขณะที่รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมและธุรกิจให้เช่ามีสัดส่วน 30%-40% และ 5%-7% ตามลำดับ

      โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทเน้นลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูง ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 38 โครงการ ด้วยมูลค่าเหลือขายประมาณ 31,900 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยต่อหลังอยู่ที่ 12.8 ล้านบาท โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ 12.1 ล้านบาทต่อหลัง ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 14.7 ล้านบาทต่อยูนิต

    บริษัทขยายสินค้าบ้านจัดสรรไปสู่ระดับราคาปานกลางถึงล่าง ในช่วงระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งบริษัทคาดว่าตลาดในกลุ่มนี้จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันการเติบโตของบริษัทในระยะปานกลางได้ ทั้งนี้ เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่างมีขนาดค่อนข้างใหญ่และยังคงมีศักยภาพในการเติบโต แม้ว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารจะสูงกว่าก็ตาม

ผลการดำเนินงานเป็นไปตามคาด

        ผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2560 ถึงครึ่งแรกของปี 2561 ใกล้เคียงกับประมาณการของทริสเรทติ้ง บริษัทมียอดขายในปี 2560 อยู่ที่ 15,278 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 32% จากปี 2559 ขณะที่ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 อยู่ที่ 7,235 ล้านบาท ลดลง 3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ยอดขายของบริษัทปรับตัวดีขึ้นในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจากการเติบโตของโครงการบ้านจัดสรร เราคาดว่าบริษัทจะมียอดขายอยู่ในช่วง 16,000-20,000 ล้านบาทในช่วงระหว่างปี 2561-2564

        รายได้ของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมายกเว้นปี 2560 โดยรายได้ในปี 2560 อยู่ที่ 12,472 ล้านบาท ลดลง 14% จาก 14,465 ล้านบาทในปี 2559 เนื่องจากบริษัทเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2557-2558 จำนวนน้อย ขณะที่รายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 อยู่ที่ 6,652 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 44% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ยอดขายบ้านเดี่ยวยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักในการสร้างรายได้ของบริษัท อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทในช่วงปี 2560 ถึงครึ่งแรกของปี 2561 ทรงตัวอยู่ที่ระดับ 15% ซึ่งลดลงจากระดับ 18% ในปี 2558 และ 2559 อัตราส่วนกำไรที่ลดลงเป็นผลสืบเนื่องมาจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการคอนโดมิเนียมที่ลดลงและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ค่อนข้างสูง

      ในช่วงปี 2561-2564 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 15,000-20,000 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15%-18% เราคาดว่ารายได้และอัตรากำไรของบริษัทจะปรับเพิ่มขึ้นได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า จากการมียอดขายรอรับรู้รายได้ในระดับปานกลาง ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมียอดขายรอการส่งมอบประมาณ 10,730 ล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่ายอดขายบ้านจัดสรร 2,363 ล้านบาท และมูลค่ายอดขายคอนโดมิเนียม 8,367 ล้านบาท โดยยอดขายบ้านจัดสรรจะโอนรับรู้รายได้ในปี 2561 ส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมจะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้าที่มูลค่า 2,284 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 ประมาณ 3,040 ล้านบาทในปี 2562 และประมาณ 3,042 ล้านบาทในปี 2563

กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

       บริษัทมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า บริษัทมีอาคารสำนักงานให้เช่าทั้งหมด 6 อาคาร ประกอบด้วย อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 2 และ 3 อาคารเอสซี ทาวเวอร์ อาคาร Computer Center Building และอาคาร Technical Training Center ยิ่งไปกว่านั้นบริษัทยังดำเนินการให้เช่าอาคารชุมสายโทรศัพท์จำนวน 109 แห่งกระจายอยู่ใน 42 จังหวัด ยกเว้นอาคารชุมสายโทรศัพท์ บริษัทดำเนินการบริหารพื้นที่เช่าทั้งหมดจำนวน 119,822 ตารางเมตร (ตร.ม.) ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราการเช่าพื้นที่ของทุกอาคารอยู่ที่ 100% ยกเว้นอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ซึ่งมีอัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับ 89% รายได้จากค่าเช่าของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 5%-8% ของรายได้รวมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในอนาคตสัดส่วนรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะมีสัดส่วนต่อรายได้รวมที่น้อยลง จากการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เหล่านี้ยังคงเป็นแหล่งสร้างรายได้ประจำให้กับบริษัท ซึ่งรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 850-950 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า

อุตสาหกรรมที่มีวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง

       ความต้องการที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์กับสภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก จากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศและความกังวลเกี่ยวกับภาระหนี้ครัวเรือนทั่วประเทศที่อยู่ในระดับสูงส่งผลให้นโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำ (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหลัง) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลาย ๆ ราย จึงหันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาสูง อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาสูงมีน้อยกว่าที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่ามาก ดังนั้น บริษัทจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยราคาสูง บริษัทจึงพยายามเพิ่มสินค้าไปในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาระดับล่างที่ยังมีความต้องการสูง อย่างไรก็ตาม จากการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในระดับสูงในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาระดับล่าง บริษัทจึงต้องคัดกรองลูกค้ามากขึ้น ในช่วงครึ่งแรกปี 2561 ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ 8.7% จากระดับ 11.5% ในปี 2560

ภาระหนี้อยู่ในระดับค่อนข้างสูง

      บริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับค่อนข้างสูง ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากบริษัทซื้อที่ดินและเปิดขายโครงการใหม่จำนวนมากขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น โครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ทั้ง 3 โครงการของบริษัท ประกอบด้วยโครงการ “ทเวนตี้เอท ชิดลม” “ศาลาแดง วัน” และ “บีทนิค” ต้องใช้เงินทุนสูงและใช้เวลาพัฒนาโครงการนาน ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2561 อยู่ที่ 56.10% เพิ่มขึ้นจาก 54.77% ณ สิ้นปี 2560 ในช่วง 3 ปีข้างหน้าบริษัทได้ตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ที่จำนวน 6,000-7,000 ล้านบาทต่อปี ในขณะที่ปีนี้บริษัทวางแผนเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 18,000 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทตั้งงบประมาณเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าในประเทศสหรัฐอเมริกาจำนวน 1,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกด้วย ดังนั้น ภาระหนี้ของบริษัทคาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับเดียวกับปัจจุบัน

        ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้ง เราประมาณการว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเมื่อพิจารณาจากแผนของบริษัทที่จะเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 18,000-22,000 ล้านบาทต่อปีและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอีก 1,000 ล้านบาทต่อปี

สภาพคล่องที่ค่อนข้างตึงตัว แต่สามารถบริหารจัดการได้

       บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ค่อนข้างตึงตัว ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 10,245 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 6,286 ล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 3,125 ล้านบาท และเงินกู้โครงการอีก 834 ล้านบาท ขณะที่ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีเงินสดจำนวน 1,208 ล้านบาทและมีวงเงินกู้โครงการจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกประมาณ 5,100 ล้านบาท นอกจากนี้ เรายังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 1,500-1,700 ล้านบาทอีกด้วย บริษัทมีแผนจะชำระคืนเงินกู้ยืมจากธนาคารด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่แล้วเสร็จให้แก่ลูกค้าและจะชำระคืนหุ้นกู้ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ เนื่องจากบริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวนมาก เราคาดว่าบริษัทจะบริหารสภาพคล่องของบริษัทด้วยความระมัดระวัง นอกจากนี้ บริษัทยังเสริมสภาพคล่องด้วยที่ดินที่ไม่มีภาระผูกพันมูลค่าประมาณ 4,400 ล้านบาท ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้กับธนาคารได้ในกรณีที่บริษัทต้องการ

      ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเราคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 8%-10% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับเกินกว่า 3 เท่า

แนวโน้มอันดับเครดิต

       แนวโน้มอันดับเครดิต 'Stable' หรือ 'คงที่'สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันและฐานะการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลาง โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 15% ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

      ทริสเรทติ้ง คาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ล้านบาทในปี 2561 ประมาณ 17,000 ล้านบาทในปี 2562 และเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 สนับสนุนจากมูลค่ายอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้เป็นรายได้ของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 850-950 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15% ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

      อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบัน หรือหากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับที่สูงกว่า 60% ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 12%-15% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 50%-55%

บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC)

อันดับเครดิตองค์กร:             BBB+

อันดับเครดิตตราสารหนี้:

SC191A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2562      BBB+

แนวโน้มอันดับเครดิต:           Stable

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com

ติดต่อ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

      บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2561 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

     ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html